区别一：用地规划不同开发商在拿地的时候土地性质就被定下来了住宅公寓房能买吗，分为商业用地和住宅用地。从分类上我们就能很清楚的区分这两者的区别，一般来说，住宅用地用来建住宅，不过目前也有住宅型公寓。但商业用地就较多分类了，包括公寓、写字楼等。相区分他们，最简便的方式就是看产权年限，住宅用地的产权年限为70年，包括住宅和住宅型公寓。
商业用地和综合性用地的产权为40年和50年。目前广州对公寓未有限购限贷政策，但首付要5成，同时也不能使用公积金贷款、只能用商业贷款。
区别二：用途、居住成本不同住宅用地只有一个用途，就是居住，而商务公寓除了居住之外，还可以用于办公用途，所以住宅和住宅型公寓的水电费、物业费按照民用标准收取、而商业用途的公寓则按照商用标准收取，比民用收费要高一些。
大多数公寓也不通天然气，规定严格的更是不能使用明火炊具。另外，住宅可以用于入户，带有学位，而公寓则没有。
区别三：户型规格不同公寓一般户型比较小，一般带装修交房。商务公寓一般位于商务中心区或大型商务广场配套，既可以用于居住也可用于办公。而住宅可选择范围就比较大，几十平到上百平的都有，大多是小区配套。
公寓和住宅买哪个更划算？
1、房产证面积在140平方米以下,住宅小区容积率在1.0以上,实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下的为普通住宅。而公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市,大多数是高层大楼,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等。
2、其实一般的商住公寓也是住宅属性,水电费用都是一样的,只是居住氛围和物业服务不同,产权年限具体要看项目所在地块的土地性质,一般普通住宅是70年,商业用地是50年。
买公寓当住宅的好处有哪些？
１.很多年轻人偏好公寓产品，尤其是相关的loft户型，在年轻人眼中也可以算是一种“潮流”。等到收入稳定或者是未来结婚后，还可以换成住宅两室、三室户型。这类购房者由于工作繁忙，在家居住的时间也是较少的，对于所消耗的费用还有天然气等方面要求不高。
２.好处还有这些，孩子陪读期间也是可以选择公寓的。孩子的教育也是一个家庭的重心，当“老大”到了重要的冲刺阶段，家里嘈杂的环境就会出现很多不好的影响，很多家长不约而同的选择了“陪读”这样一种方式，公寓就是很好的选择。
３.买公寓的好处也是很多的，小面积，低总价还有投资风险小，转让出租回报大是重要的优势，公寓的租金一般会比普通住宅高30%，公寓的面积比较小，也是比较好管理的，易出租等特点却是其优势。
４.产品的功能兼有的，投资和自用性质都是可以的，由于它通常出现在市中心繁华地段，还可以吸收了传统住宅长处，因此也会受到商务人士的欢迎。
买公寓和买住宅真的一样吗？
一、用地性质和产权PS:普通住宅指容积率在1以上，且面积在140平米以下的住宅，反之则为非普通住宅。公积金贷款的对象通常为普通住宅，像别墅，是不能使用公积金贷款的。公寓一般有普通公寓、商务公寓和酒店式公寓之分。目前市面上的公寓产权年限一般为40年或50年，当然也有70年的，但比较少。
普通住宅的产权为70年。
二、买房费用40年和50年产权的公寓，首付比例比较高，且贷款的年限短，不能使用公积金贷款。
三、买房/落户40年和50年产权的公寓，买房不能落户，也没有对口学区这一说。70年产权的公寓和普通住宅，符合城市的相关条件，是可以落户和划分学区的。
另外，在北上广深等一线城市，外地户口想要买房，社保需要连续缴满一定的年限，买房资格有严格的限制。而购买40年、50年产权的公寓，则没有这一限制，因为其不限购不限贷。（PS：个别城市个别区域商住房限购的除外）
四、房屋本身
1、户型公寓的户型一般都比较小，虽然也能做到“麻雀虽小五脏俱全”的效果，但多为暗卫，户型的朝向和采光方面，不如住宅，且公寓一般无阳台。
在《住宅设计规范》中，住宅的各部分功能空间使用面积，像卧室、起居室、卫生间、厨房都有最小使用面积要求，而公寓则没有严格要求。住宅要求每套至少应有一个居住空间能获得冬季日照，卧室、起居室、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7，而公寓则没有日照和通风面积要求。
2、户数公寓楼由于每套房的户型面积小，因此每一层居住的户数也多，通常是10多户一层，很多住户都是门对着门，私密性得不到保障。整栋楼的总户数多，而电梯的数量却有限，上下班高峰期电梯明显不够用。普通住宅通常为1梯2户，2梯4户或5户等，总户数较少。
3、公摊比例公寓大多为塔式高层，一般带入户大堂，由于每层的户数多，走道也长，因此，公摊也高，套内建筑面积比较小。一般来说，公寓的地段都非常好，处在交通方便、配套成熟的区域。对于首次买房置业的刚需一族，不建议购买40年、50年产权的公寓，这类房屋不适合长期居住，一是买房首付高，贷款年限短导致每月的月供高，再加上水电费、物业费等，其居住的成本加大。
这类房屋想要转手卖出比较困难，用来出租以租还贷倒还不错。 。
